各镇人民政府、街道办事处，有关单位：

    《重庆市巴南区物业服务招投标管理暂行办法（试行）》（巴住建发〔2025〕76号）试行已满一年。现结合试行情况对办法进行了修订完善。现将修订后的《重庆市巴南区物业服务招标投标管理暂行办法》印发给你们。请遵照执行。原《重庆市巴南区物业服务招投标管理暂行办法（试行）》（巴住建发〔2025〕76号）同时废止。

重庆市巴南区住房和城乡建设委员会

                         2026年5月29日

（此件公开发布）

重庆市巴南区物业服务招标投标管理暂行办法

第一章     总则

第一条  为规范全区物业服务招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业服务市场的公平竞争和良性发展，根据《中华人民共和国招标投标法》《中华人民共和国招标投标法实施条例》《前期物业管理招标投标管理暂行办法》《重庆市招标投标条例》《重庆市物业管理条例》等法律法规，结合本区实际，制定本办法。

第二条  同一物业管理区域内含有住宅项目的前期物业服务（指在业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业服务）招标投标活动适用本办法。提倡其他物业服务项目参照本办法通过招标投标的方式选聘物业服务企业。属于政府采购范围的，按照相关法律法规执行。

第三条  同一物业管理区域内含有住宅项目的更迭期物业服务（指原物业服务合同到期或因其他原因，原物业服务企业不再提供物业服务，需由业主大会重新选聘物业服务企业实施的物业服务），业主大会同意通过公开招标投标方式选聘物业服务企业的，参照本办法执行。

第四条  物业服务招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

第五条  任何单位和个人不得违反法律法规的规定，限制或者排斥潜在投标人参与物业服务招标投标活动，不得以任何形式区别对待潜在投标人，或非法干涉物业服务招标投标活动。

第六条  巴南区住房和城乡建设委员会（以下简称区住房城乡建委）作为物业行业的管理部门，依法对本辖区范围内同一物业管理区域内含有住宅项目的物业服务招投投标活动进行监督指导。

第二章     招标

第七条  本办法所称招标人是指开展前期物业服务招标的建设单位。业主大会同意通过公开招标投标方式选聘更迭期物业服务的，招标人为业主委员会或物业代管机构。物业服务招标由招标人依法组织实施。

第八条  前期物业服务应该公开招标投标，招标人应当按照以下规定时限完成招标投标工作：

（一）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；

（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；   

（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。

    第九条  出现以下情形，经区住房城乡建委批准，可采用协议方式选聘物业服务企业。

（一）投标人少于3人的；

（二）住宅建筑面积少于3万平方米的；

（三）法律法规规定的不适宜招标投标的情形。

第十条  一个物业管理区域应当作为一个整体进行物业服务招标，不得拆分招标或规避招标。

第十一条  招标组织形式分为自行招标和委托招标。招标人配备专业技术人员，有能力组织和实施招标活动的，可自行组织实施招标活动。招标人也可委托招标代理机构办理招标事宜。物业服务招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守相关法律法规，不得在所代理的招标项目中投标或者代理投标，也不得为所代理的招标项目的投标人提供咨询。

第十二条  招标人应当根据物业服务项目的特点和需要，按照物业服务招标文件示范文本，完成招标文件的编制。招标文件应包括以下内容：

（一）招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业服务用房的配备情况等；

（二）物业服务内容和服务标准等；

（三）对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等；

（四）评标标准和评标方法；

（五）招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间及地点等；

（六）物业服务合同样本及签订说明；

（七）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。

第十三条  招标人应当在发布招标公告和招标文件10日前，向区住房城乡建委提交以下材料：

（一）与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件（前期物业），或业主大会同意公开招投标的资料（更迭期物业）；

（二）招标公告；

（三）招标文件；

（四）法律法规规定的其他材料。

第十四条  公开招标项目的招标人应在规定媒介上发布招标公告和招标文件，在其他媒介同步发布的，其内容应当一致。

第十五条  招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开招标的项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。

第十六条  招标人可对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改。澄清或者修改的内容可能影响投标文件编制的，招标人应当在投标截止时间至少15日前，以书面形式通知所有获取招标文件的潜在投标人；不足15日的，招标人应当顺延提交投标文件的截止时间。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

    第十七条  潜在投标人或者其他利害关系人对招标文件有异议的，应当在投标截止时间10日前提出。招标人应当自收到异议之日起3日内作出答复；作出答复前，应当暂停招标投标活动。

第十八条  招标人编制的招标文件内容违反法律法规强制性规定，违反公开、公平、公正和诚实信用原则，影响潜在投标人投标的，招标人应当在修改招标文件后重新招标。

第十九条  招标人应当在招标文件中载明投标有效期。投标有效期从提交投标文件的截止之日起算。

第二十条  招标人在招标文件中要求投标人提交投标保证金的，投标保证金不得超过招标项目估算价的2%。投标保证金有效期应当与投标有效期一致。投标保证金可采用银行保函、保证保险、担保保函、支票或现金等形式缴纳。采用支票或现金形式缴纳投标保证金的，应当从投标人基本账户转入招标文件指定账户。

第二十一条  招标人终止招标的，应当及时发布公告，或者以书面形式通知潜在投标人。已经收取投标保证金的，招标人应当及时退还所收取的投标保证金及银行同期存款利息。

第二十二条  招标人不得向他人透露已获知的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。

第三章     投标

第二十三条  本办法所称投标人是指响应物业服务招标、参与投标竞争的物业服务企业。投标人应当具有相应的物业服务履约能力和招标文件要求的其他条件。

第二十四条  投标人对招标文件有疑问需要招标人澄清的，应当以书面形式或招标文件指定媒介向招标人提出。进入公共资源交易平台的公开招标项目，按招标文件约定的质疑时间在质疑区匿名提出。

第二十五条  投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。投标文件应当包括以下内容：

（一）投标函；

（二）投标报价；

（三）物业服务方案；

（四）招标文件要求提供的其他材料。

第二十六条  投标人撤回已提交的投标文件，应当在投标截止时间前书面通知招标人。招标人已收取投标保证金的，应当在收到投标人书面撤回通知之日起5日内退还。投标截止后投标人撤销投标文件的，招标人可不退还投标保证金。

第二十七条  投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。在截止时间后送达或者不按照招标文件要求密封的投标文件，为无效的投标文件，招标人应当拒收。招标人应如实记载投标文件的送达时间和密封情况，并存档备查。

第二十八条  投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可补充、修改已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并应当按照本办法第二十七条的规定送达、签收和保管。在截止时间后送达的补充、修改内容无效。

第四章     开标、评标和中标

第二十九条  开标应当按照招标文件规定的时间、地点、方式进行。招标人应当邀请所有投标人参加开标，投标人不参加开标的，不影响开标结果。

投标人少于3个的，不得开标；招标人应重新招标。

投标人对开标有异议的，应当在开标现场提出，招标人应当场作出答复，并作好书面记录。

第三十条  开标由招标人主持，应当按照下列规定进行：

由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可由招标人委托的公证机构进行检查并公证，经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。

招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当众予以拆封。

开标过程应当记录，并由招标人存档备查。

第三十一条  评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人代表和评标专家组成，成员为5人以上单数，其中专家成员不少于总人数的三分之二。评标委员会的专家成员，应当由招标人从重庆市综合评标专家库中采取随机抽取的方式确定。评标委员会的招标人代表与投标人有利害关系的，不得进入相关项目的评标委员会，已经进入的应当更换。提倡评标委员会所有成员全部从重庆市综合评标专家库中随机抽取。评标委员会应当从专家成员中推举产生负责人，主持评标工作。

区住房城乡建委对评标委员会成员的确定方式、评标专家的抽取和评标活动进行监督。

第三十二条  评标委员会应当在开标后及时开展评标工作。招标人应当向评标委员会提供评标所必需的信息，但是不得提供与招标文件不一致的评标标准、方法、细则，不得干涉评标。

第三十三条  评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，客观、公正对投标文件提出评审意见。评标完成后，评标委员会应当向招标人提交书面评标报告和中标候选人名单。中标候选人应当不超过3个，并标明排序。

评标报告应当由评标委员会全体成员签字。对评标结果有不同意见的评标委员会成员应当以书面形式说明其不同意见和理由，评标报告应当注明该不同意见。评标委员会成员拒绝在评标报告上签字又不书面说明其不同意见和理由的，视为同意评标结果。

第三十四条  前期物业服务项目的招标人应当按照排名顺序确定排名第一的中标候选人为中标人。排名第一的中标候选人放弃中标或因不可抗力不能履行合同的，或不按照招标文件要求提交履约保证金，或被查实存在影响中标结果的违法行为等不符合中标条件情形的，招标人可按照评标委员会提出的中标候选人名单排序依次确定其他中标候选人为中标人。

更迭期物业服务项目业主大会同意通过公开招标投标方式选聘物业服务企业的，业主大会明确按中标候选人排名顺序确定中标人的，招标人按前款的规定确定中标人；业主大会明确由业主大会按法定程序对评标委员会提出的中标候选人名单进行表决确定的，应由业主大会表决确定中标人。  

第三十五条  评标委员会经评审，认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，可否决所有投标。所有投标被否决的，招标人应当重新招标。

第三十六条  招标人应当自收到评标报告之日起3日内，在招标公告发布媒介公示中标候选人，公示期不得少于3日。 公示期间有异议的，作出答复前，应当暂停招标投标活动。公示期间无异议的，招标人应当在公示期结束后5个工作日内向中标人发出中标通知书。

招标人应当在中标通知书发出后5日内，向除中标人以外的投标人退还投标保证金及银行同期活期存款利息。

第三十七条  招标人应当自确定中标人之日起15日内，向区住房城乡建委提交招标投标评审有关资料，包括开标评标过程记录、招标文件及补遗、评标委员会成员名单及评标报告、中标人的投标文件等资料。委托代理招标的，还应附招标代理委托合同。

第三十八条  招标人应当自中标通知书发出之日起30日内，依法与中标人签订书面合同，合同的主要条款应当与招标文件和中标人的投标文件内容一致，不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。收取投标保证金的，招标人应当在与中标人签订合同后5日内，向中标人退还投标保证金及银行同期活期存款利息。

第三十九条  招标文件要求中标人提交履约保证金的，中标人应当提交。履约保证金不超过合同金额的10%（合同金额按物业全服务周期应收取的物业费总费用计算）。履约保证金可采用银行保函、保证担保、担保保函、支票或现金等形式缴纳。采用支票或现金提交履约保证金的，应当从中标人基本账户转入招标人指定账户。

第四十条  招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当给予赔偿。中标人无正当理由不与招标人订立合同，在签订合同时向招标人提出附加条件，或者不按照招标文件要求提交履约保证金的，取消其中标资格，投标保证金不予退还。

第四十一条  中标人应当按照合同约定履行物业服务义务，完成合同约定的服务内容。

      中标人按照合同约定或者经招标人同意，可委托专业性服务企业完成物业服务区域内机电设备维修养护、清扫保洁、园林绿化等专项服务，但不得将该区域内的全部物业服务一并委托给他人或者将全部物业服务肢解后分别委托给第三人。

      中标人应当就分包项目向招标人负责，接受分包的人就分包项目承担连带责任。

第五章     投诉及处理

第四十二条  投标人或者其他利害关系人认为招标投标活动不符合法律法规规定的，可自知道或者应当知道之日起10日内向区住房城乡建委投诉。投诉应当有明确的请求和必要的证明材料。 

第四十三条  区住房城乡建委应当自收到投诉之日起3个工作日内决定是否受理投诉，并自受理投诉之日起30个工作日内作出书面处理决定，需要检验、检测、鉴定、专家评审的，所需时间不计算在内。

投诉人捏造事实、伪造材料或者以非法手段取得证明材料进行投诉的，区住房城乡建委应予以驳回。

第四十四条  区住房城乡建委处理投诉，有权查阅、复制有关文件、资料，调查有关情况，相关单位和人员应当予以配合。必要时，区住房城乡建委可责令暂停招标投标活动。

区住房城乡建委的工作人员对监督检查过程中知悉的国家秘密、商业秘密，应当依法予以保密。

第六章     附则

第四十五条  招标文件和投标文件一律使用中文。用文字表示的数额与数字表示的金额不一致的，以文字表示的金额为准。

第四十六条  本办法未尽事宜，按上级相关法律法规和政策规定处理。

第四十七条  本办法自印发之日起施行。